Пошаговая инструкция по делению на студии

Пошаговая инструкция по делению на студии от компании «Строительные услуги»: обеспечьте высокую прибыльность своей недвижимости уже сегодня!

1. Как получить максимальную выгоду от недвижимости?

Здесь мы расскажем о стратегии деления на студии, которая превращает обычное жилье в источник постоянного дохода! Здесь о том, как кратно увеличить доход от сдачи в аренду.
Если коротко, большое помещение делим на несколько студий по 12 – 16 кв. метров, со своей кухней, санузлом, спальной зоной.
Мы решаем задачи, связанные с ремонтом и отделкой вашей недвижимости.

Эта статья написана для заказчиков, которые хотят лучше вникнуть в предстоящий процесс ремонта инвестиционной недвижимости.

Профессиональных компаний специализирующихся по делению объектов на студии – единицы. Прежде всего, это связанно с технической сложностью реализации инвестобъектов.

Знакомство с инвестором (заказчиком) начинается с телефонного звонка после посещения нашего сайта, чаще по рекомендации других инвесторов. Проходит долгий 30 минутный разговор, в котором мы отвечаем на все горячие вопросы инвестора, выявляем потребности, говорим о своих возможностях. Результат переговоров – согласование даты и времени встречи на объекте.

Инвестор приходит на встречу с готовым архитектурно – планировочным решением или без него. В любом случае архитектурно – планировочные решения нужны. Эту услугу можно заказать в нашей компании (на начало 2024 года) – за 40 000 рублей, чтобы сэкономить сотни тысяч рублей на строительно – отделочных работах и меблировки студий.

Средняя цена строительно – отделочных работ одной студии на начало 2024 года – 400 000 рублей. Вместе с покупкой стройматериалов, полной меблировкой студии, покупкой бытовой техники, с учетом спецмонтажных работ, доставки, у инвестора уйдет 60 000 – 75 000 рублей за 1 кв. метр помещения (900 000 - 1 млн. рублей на каждую студию). Будьте к этому готовы.

На встрече мы просим назвать ваш реальный бюджет на ремонт вместе с материалами и услугами по ремонту. На этот вопрос нужно ответить предельно честно, потому что от вашего ответа будут зависеть сроки всего ремонта, технологии и решения, которые мы будем применять в процессе ремонта. Сроки ремонта – очень важная составляющая инвестремонта. Инвестору нужно как можно быстрее реализовать и запустить доходный объект, потому что каждый месяц это расходы на ипотечный кредит, коммунальные платежи и личного времени. 

Сроки ремонта делятся на 3 составляющие:

• а) Сроки строительно – отделочных работ;
• б) Сроки на спец монтажные работы (монтаж кондиционеров, входной двери, межстудийных дверей, межкомнатных дверей, монтаж натяжных потолков);
• в) Сроки на меблировку студий.

Когда мы говорим о сроках ремонта, мы говорим о сроках строительно – отделочных работ. При условии своевременной оплаты закупок стройматериалов, мы на 100 % влияем на сроки строительно – отделочных работ. Не успеваем – берем ещё одного мастера, если это потребуется. Этап меблировки занимает, в среднем,  от 2 недель до месяца, при условии  своевременной доставки мебели, бытовой техники на объект. На этап меблировки, к сожалению, мы влияем только частично. Этап меблировки финансово затратный. На этом этапе покупаются кухонные гарнитуры, столы, стулья, телевизоры, холодильники, чайники, варочные панели, СВЧ, вытяжки, картины, часы, кровати, карнизы, гардины и т.д. К концу инвестремонта, деньги заказчика часто заканчиваются, начинаются многодневные паузы по меблировке студий.

Поэтому на общие сроки ремонта в значительной степени влияют:

• а) Быстрая и своевременная оплата и доставка стройматериалов на объект;
• б) Умение быстро и точно принимать решения связанные с ремонтом (выбор цвета, согласование размеров, раскладка плитки);
• в) Своевременная оплата строительно – отделочных работ;
• г) Своевременный заказ, оплата и доставка мебели на объект.

Без сомнений, быстрее сдать студии в аренду, ускорит получение доходов от сдачи студий в аренду. Обратная сторона медали - каким будет качество строительно - отделочных работ? Любой адекватный строитель желает быстрее успешно завершить проект, зафиксировать доход и приступить к новому проекту. Чем больше строитель задерживается на объекте, тем меньше он заработает.

Как правило, сокращение сроков в ремонте - означает значительное ухудшение качества ремонта в следствии нарушения технологий ремонта. Инвестор торопит, значит не зачем обеспыливать поверхности стен перед штукатуркой. А нужна ли в таком случае грунтовка? Тратить время на нанесение, потом ждать 4 часа, пока высохнет. Да и санкции штрафные за нарушение сроков. Так и происходит. Потом штукатурка отслаивается от основания стены, возникают трещины, отваливается плитка уже на этапе сдачи объекта. Таких историй в интернете много. Да, современные технологии позволяют сократить сроки ремонта, за счет высокопрофессиональных мастеров, применения других технологий ремонта, покупки более технологичных стройматериалов, в результате инвестор получит повышение стоимости услуг в смете, минимум в 2 раза.

После подготовки архитектурно – планировочных решений, можно составить точную смету. Да, в процессе ремонта стоимость сметы может увеличиться, ориентировочно на 30 000 – 50 000 рублей. Это связано с дополнительными непредвиденными расходами, такими как: переварка труб отопления, опуск трубы канализации, замена вводных запорных кранов водоснабжения, замена стояковой трубы канализации в которой обнаружилась трещина, работы по утеплению оконных отливов, ремонт трещин в пластиковых окнах, вынос мусора сверх запланированных объемов, дополнительные решения инвестора по изменению проекта и соответственно возникшей дополнительной работой, которой ранее не было предусмотрено в смете.

Смета состоит из последовательных этапов работ начиная с демонтажных работ, заканчивая покраской. Каждый этап работ поделен на вид работ и стоимостью каждого вида работ в отдельности и общей стоимостью этапа работ. Всё удобно и понятно.

Смета является приложением № 1 к договору подряда. После согласования сметы, подписывается договор, в котором указываются сроки инвестремонта, стоимость и пункты по защите каждой из сторон. После заключения договора, заказчик передает ключи Подрядчику (представителю нашей компании). Мы в оговоренные договором сроки завозим свой строительный инструмент и приступаем к работе.

Запуск инвестремонта начинается с демонтажно – подготовительных работ. На основании архитектурно – планировочных решений, проводятся демонтажные работы, вывоз мусора, уборка помещения.

Затем проводим монтаж временной электрики. Задача в каждой будущей студии, во всех санузлах, коридоре обеспечить наличие розеток и хорошего освещения. Да, нужно потратиться на гибкий кабель, некоторое количество розеток, лампочек и работы по монтажу временной электрики. Обычно мы сами ездим и закупаемся всем необхдимым, для монтажа временной электрики.

Временная электрика служит на протяжении всего ремонта и демонтируется в самом конце строительно – отделочных работ, перед монтажом натяжного потолка.

Размеры будущих стен и перегородок мы размечаем исходя из планировочных решений, но с внесением некоторых корректировок. Проект рассчитывается без учета толщины будущей штукатурки по периметру помещения, поэтому еще на этапе разметки план корректируется исходя из толщины будущей штукатурки. Если в проекте размещена раковина на несущей стене, в этом случае минимальная толщина штукатурки этой несущей стены будет от 50 мм. Штробление несущей стены грозит серьезными штрафами и огромными проблемами, которые даже не снились, в случае разрушения конструкции здания. Эти факторы нужно учитывать в процессе начала возведения стен.

В список первого заказа входят:

1. Пеноблоки;
2. Клей для блоков;
3. Дюбель – гвозди;
4. Подвесы;
5. Грунтовка;
6. Арматура 12 мм для армирования дверных проемов;
7. Клей – пена для блоков;
8. Саморезы;
9. Монтажная пена;
10. Веник для уборки;
11. Пескобетон М 300 для выравнивания 1 ряда пеноблоков;
12. Правило 3 метра;
13. Правило 1.5 метра;
14. Правило 2 метра;
15. Мусорные мешки;
16. Ведра строительные;
17. Скотч армированный;
18. Стрейч – пленка;
19. Строительные перчатки;
20. Шумоизоляционная минвата толщиной 50 мм.

В этот список будут включены стоимость доставки и погрузо – разгрузочных работ.

Мы формируем заказ, оговариваем время доставки, контролируем процесс выгрузки стройматериалов на объекте. Разметка поможет нам разместить стройматериалы там, где они не будут нам мешать в процессе возведения стен и перегородок.

Возведение стен и перегородок начинается с уборки помещения. Грунтуем пол и стены в местах возведения будущих стен. Первый ряд блоков укладываем на смесь пескобетона М 300.

Как узнать высоту первого ряда блоков? Кладем пеноблок на самую высокую точку пола и прибавляем 5 мм (минимальная высота кладочной смеси первого ряда). Это и будет высота пеноблоков первого ряда. Выставляем лазерный уровень по этой высоте. Весь первый ряд блоков выкладывается по лазерному уровню. Плоскость стены контролируем правилом.

В проекте по делению на студии, межстудийная стена с шумоизоляцией имеет ширину 230 мм: пирог из 75 мм пеноблока + 50  мм шумоизляционной минваты + 75 мм пеноблока + 30 мм штукатурки (по 15 мм с каждой стороны стены). При возведении завершающего ряда блоков, оставляем зазор – 30 мм между стеной и потолком для заполнения монтажной пеной.

Дверной проем армируем двойной арматурой 12 мм. Для этого заранее штробим полость внутри двух пеноблоков. Обеспыливаем. Грунтуем. Закладываем в штробу смесь пескобетона. Топим двойную арматуру в полости и оставляем на 1 – 2 дня на ровной поверхности. Во время формирования верхней части дверного проема используем заранее подготовленные армированные блоки.

После возведения стен, мы начинаем работы по монтажу вентиляции. Вентиляционные каналы ведем в кухонную зону строго под будущей вытяжкой и в санузел каждой студии. Монтируем обратные клапана, там, где это необходимо. Всю вентиляцию стараемся провести через общий коридор, если это возможно, чтобы сохранить отличные шумоизоляционные свойства стен.

Подготовка к штукатурным работам начинается с подсчетов необходимого количества штукатурной гипсовой и цементной (для санузлов) смесей. Готовим список на доставку стройматериалов. Заказываем штукатурные смеси, много грунтовки, металлические маяки премиального качества, углоформирующие перфорированные уголки.

Поверхности стен обеспыливаются с помощью пылесоса, грунтуются до 2 раз. Выставляются маяки с минимально возможным слоем штукатурки. В кухонной зоне и в санузлах выводим углы стен 90 ̊. Выведение всех углов студий под 90 ̊  экономически нецелесообразно, на и не нужно.

Если в проекте раковина должна устанавливаться на несущей (бетонной) стене и это без вариантов, тогда слой штукатурки несущей стены делаем от 50 мм, для прокладки 50 мм труб канализации . Да, это сложнее, да, это потеря площади, но это безопасно и убережет вас от серьезных проблем.

Сололифты не используем, потому что быстро выходят из строя при неумелом обращении и будут требовать срочный ремонт в любое время дня и ночи. Вопрос ближайшего времени.

Используем шумоизоляционные трубы канализации российского производства, аналога труб Rehay. Почему? Шумоизоляционная труба имеет толстую стенку, а это хорошая защита от механических воздействий как в процессе доставки, монтажа и эксплуатации.

Трубы водоснабжения используем только из сшитого полиэтилена с надвижными фитингами.

Уклон трубы ø110 делаем на 1 метр – 10 мм. Монтируем трубы с максимальным поворотом в 45 ̊. В душ и кухонную зону используем трубы ø 50. Все трубы канализации и водоснабжения заворачиваем в специальный утеплитель, компенсирующий температурные расширения стяжки и самих труб.

В проекте по делению на студии вводной щиток располагаем в общей зоне коридора студий. В щитке устанавливаем вводной двухполюсной автомат равного или меньшего номинала подъездного автомата. Затем устанавливаем автоматы на 32 А на каждую из студий. Блок розеток для роутера, камеру видеонаблюдения, коридорную розетку сажаем на 16 А. Роутер, камеру устанавливаем на против входной двери. Освещение коридора через датчик движения на автомате 10 А. В каждую студию прокладываем премиальный кабель (производства ООО «Конкорд») сечения 6 мм, который будет являться вводным кабелем студии (кабель будет защищать автомат 32 А). Почему премиальный? Потому что сечение кабеля в 1.5 раза больше и изоляция толще обычного кабеля ГОСТ аналогичного сечения.

В каждой студии размещаем индивидуальный электрический щит на 24 модуля.

Ключевой момент. Вся электрика ведется по полу. Все соединения выполняются в углубленных подрозетниках хорошего качества. Можно сэкономить и купить дешевые подрозетники за 11 рублей, но они деформируются в процессе вмазки подрозетника, поэтому выключатели могут переключаться с некоторым усилием и приносить дискомфорт арендаторам многие годы. Поэтому на спичках мы не экономим.

Во время разработки проекта по делению на студии, мы минимизируем количество розеток и выключателей на межстудийных стенах, чтобы не ухудшать шумоизоляцию между студиями. Межстудийная стена 3 – х рядная: пеноблок + акустическая вата 50 мм + пеноблок. При монтаже углубленных подрозетников насквозь просверливается первый ряд пеноблоков. Что значительно ухудшает шумоизоляционные свойства стены. Поэтому мы часто применяем шумоизоляционные подрозетники, когда это необходимо.

В каждый блок розеток стараемся заводить отдельный кабель. Отдельный кабель сечения 2,5 мм идет на варочную индукционную плиту, холодильник, СВЧ, стиральную машину, бойлер. Бойлер подключаем отдельным автоматом на 16 А.

Каждая розетка и выключатель защищены УЗО от удара током. Это безопасность арендаторов и ваше спокойствие.

По стратегии деления на студии, все коммуникации включая канализационные трубы диаметром 110 мм проходят по полу в каждую студию. Учитывая максимальный опуск общего стояка трубы канализации дома и минимально необходимый уклон 110 мм трубы канализации, мы получаем толщину стяжки пола 19 – 23 см. Учитывая максимальную нагрузку в 700 кг на 1 кв. метр перекрытия, залить обычную стяжку (полусухую или мокрую) толщиной 19 – 23 см. нельзя.

Поэтому стяжка пола в стратегии по делению на студии мы делаем из 3 слоев:

1. Экструдированный пенополистирол толщиной 100 мм;
2. Облегченная керамзито – бетонная стяжка;
3. Стяжка из пескобетона М 300 толщиной 4 – 5 см.

Обычная стяжка пола является только составной частью стяжки пола в инвестремонте. Поэтому стоимость работ по стяжке пола в инвестремонте стоит 2,5 – 3 раза дороже цены обычной стяжки.

P.S: Мы выжидаем 21 день с момента монтажа стяжки пола перед началом монтажа чистовых напольных покрытий, чтобы избежать появление плесени и дальнейшего «отскока» плитки от основания пола.

Вся плитка на объект привозится после завершения стяжки пола (можно на следующий день).

Размеры плитки, толщину, расцветки и раскладку обсуждаем и согласовываем с заказчиком заранее. Крайне важно заказать плитку с 10 % запасом. Каждая плитка должна быть одной партии, калибра, тона. Крайне желательно чтобы все партии стеновой  плитки в пределах одного помещения, были одинаковой толщины, потому что всю разницу в толщине плитки, например в 2 - 3 мм, придется нивелировать плиточным клеем. Это перерасход плиточного клея, неравномерная усадка плитки в процессе высыхания, значительное увеличение времени на укладку плитки и увеличение стоимости плиточных работ.

Подведем предварительный итог. На этапе плиточных работ возведены все стены, произведен монтаж вентиляции, штукатурки, смонтирована черновая электрика, сантехника, канализация, залита стяжка пола. Пока сохнет стяжка пола мы приступаем к укладке плитки на стенах санузлов и кухонных фартуков (потому что знаем все размеры будущей кухни).

Все поверхности обеспыливаем с помощью пылесоса. Сильно впитывающие основания грунтуем 2 раза. Ждем полного высыхания грунтовки (как минимум 12 часов)  перед нанесением гидроизоляции. Конечно, лучше гидроизолировать все стены от пола до потолка, мастичной гидроизоляцией в 2 слоя. Можно сэкономить загидроизолировав пол с заходом на стены на высоту 15 см, область душевого поддона и раковины.  

Все гипсовые поверхности (пазогребневый блок, гипсовая штукатурка) нужно на 100 % перекрыть двумя слоями гидроизоляции.

Начать укладку плитки лучше с пола. Если стяжка пола ещё не высохла, мы наносим гидроизоляцию на пол и укладываем напольную плитку только после истечения 21 дня с момента заливки стяжки.  Пока сохнет стяжка мы начинаем укладку плитки на стены санузла с первого нижнего ряда.

Как узнать высоту первого ряда плитки? Для этого, суммируем толщину напольной плитки, толщину слоя плиточного клея и межплиточного шва. Получаем расстояние отступа от стяжки пола до нижнего ряда стеновой плитки.

По затирку отвечу так. Конечно эпоксидная затирка лучше, но она в 5 – 6 раз дороже обычной цементной затирки. Для экономии, зону душевого поддона желательно затереть эпоксидной затиркой. Всё остальное – цементной.

В стратегии по делению на студии мы готовим стены к покраске. Двух слоёв полимерной шпаклевки достаточно, если стены были оштукатурены качественно.

В качестве чистовой отделки стен мы рекомендуем только покраску стен в белый цвет, без использования колера. Это обычная акриловая краска на водной основе для помещений с интенсивной эксплуатацией. Да, белые стены маркие, но любые царапины можно зашпаклевать, ошкурить и подкрасить за 2 часа. Очень быстро и очень дешево. Даже на этапе меблировки, есть возможность проштробить стену под дополнительную розетку – без проблем.

Обои, декоративная штукатурка плохо подходит для чистового покрытия стен студий под сдачу в аренду, потому что сложно ремонтопригодны. Быстро затрутся во время уборки, останутся пятна и стены быстро потеряют внешний вид. Придется делать косметический ремонт. А это потери. Даже в процессе меблировки студий, грузчики, во время заноса мебели обязательно заденут стены. Обои и декоративную штукатурку без последствий восстановить не получится.

Установка кондиционеров, дверей, натяжных потолков, сборка мебели относятся к спецмонтажным работам и оплачиваются подрядчикам спецмонтажных работ отдельно. Спецмонтажные работы не входят в стоимость сметы ремонтно – отделочных работ.

Входную дверь лучше установить после возведения стен и перегородок. Межстудийные железные двери мы устанавливаем перед шпаклевочными работами, но после укладки чистового напольного покрытия. Межкомнатные двери устанавливаем после укладки напольной плитки, но перед монтажом натяжных потолков.

После монтажа потолков устанавливаются внешние и внутренние блоки кондиционеров.

На этом этапе завершаются все строительно – отделочные работы. Именно на этом этапе завершается ремонт под «ключ». Начинается этап меблировки – ремонт «под тапочки».

Этап меблировки финансово затратный, потому что нужно купить в каждую студию всё, начиная от карниза, заканчивая бытовой техникой и предметами декора. Может занять 1 месяц и больше.

На этапе меблировки деньги заказчика, как правило, заканчиваются. Часто возникают многодневные паузы по закупке мебели, бытовой техники, чайников, микроволновок, часов, картин, кроватей, бра и т.д. Каждый день простоя, это потери инвестора и конечно наши потери, потому что мы получаем деньги за выполненную работу. На этапе меблировки вскрываются все просчеты архитектурно – планировочных решений. Выполняются определенные мероприятия по устранению подобных просчетов.

P.S: Очень важно на всех этапах ремонта сохранить партнерские и взаимовыгодные отношения, продолжая сотрудничество для достижения общей цели – успешное завершение проекта и получение планируемого дохода.

Может ли измениться стоимость строительно – отделочных работ в процессе ремонта?

Да, конечно может. Скажу больше, она всегда меняется, как в большую так и в меньшую сторону, потому что предугадать все факторы невозможно. В прошлом проекте сметная стоимость увеличилась из – за трещины в стояковой трубе дома. Трубу пришлось заменить на качественную шумоизоляционную трубу,  дополнительно зашумоизолировав трубу в 2 слоя. Так решили проблему с громким спуском воды по стояку. В проектах от сторонних организаций, мы меняем запланированный в проекте ламинат на керамогранит, эти работы ведут к удорожанию сметы на 1 – 2 %.

После завершения всех работ, мы передаем ключ заказчику, вывозим свои инструменты. Желаем удачи. Остаемся на связи, потому что мы всегда уверены в качестве произведенных работ.

Благодарю вас за то, что вы прочли до конца этот долгий текст. Надеюсь, он принес вам пользу.

С желанием быть вам полезным, Виктор Терентьев.